Spory o granicę są „chlebem powszednim” w pracy adwokata. Zawsze doradzam, aby przed kupnem działki zwrócić uwagę, czy ogrodzenie postawione przez sprzedającego bądź sąsiada stoi prawidłowo wzdłuż granicy, czy też nie obejmuje kawałka położonej obok działki.
Warto wspomnieć, że długotrwały stan posiadania przygranicznych gruntów niezgodny ze stanem prawnym może doprowadzić do ich zasiedzenia przez osobę niebędącą właścicielem – gdy posiada je nieprzerwanie przez 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze. Po takim czasie nie ma szans na odzyskanie zawłaszczonego gruntu.
Jeżeli pojawiają się jakiekolwiek wątpliwości co do przebiegu granic (brak znaków granicznych), można zlecić wybranemu geodecie tak zwane wznowienie granic (odnalezienie i ustabilizowanie w terenie znaków granicznych). Jeśli to się nie uda, trzeba przeprowadzić administracyjne postępowanie rozgraniczeniowe. Wniosek w tej sprawie składa się w urzędzie gminy (miasta). Koszty rozgraniczenia ponosi wnioskodawca, aczkolwiek z orzecznictwa w tego typu sprawach wynika, iż koszty te winny pokrywać strony po połowie.
Bywają sytuacje, że po wznowieniu granic lub rozgraniczeniu okazuje się, że płot wybudowany przez sąsiada mniej lub bardziej wchodzi na naszą działkę, ale jednocześnie jest to porządne i tym samym kosztowne ogrodzenie. Jeśli mimo to chcemy doprowadzić do przesunięcia ogrodzenia, powinniśmy wezwać sąsiada na piśmie do przebudowy, a jeżeli to nie poskutkuje – złożyć pozew do sądu o wydanie zajętej części nieruchomości.
W sytuacji gdyby rozgraniczenie administracyjne nie dało efektu (np. geodecie nie uda się ustalić przebiegu granicy albo strony odwołają się od decyzji), sprawa trafi a do sądu, który orzeka o przebiegu granicy na podstawie art. 153 Kodeksu cywilnego w oparciu o stan prawny wynikający z dokumentów. A gdy takiego stanu nie da się ustalić – na podstawie ostatniego spokojnego stanu posiadania; gdyby i tego nie dało się ustalić i strony nie zawarły ugody – sąd rozstrzygnie sprawę, biorąc pod uwagę wszelkie jej okoliczności.
Postępowanie sądowe o rozgraniczenie może być połączone z powództwem o wydanie zajętej bezprawnie części działki. Sprawę może wszcząć tylko właściciel nieruchomości, więc przed zakupem działki takie postępowanie może być przeprowadzone tylko na wniosek sprzedającego. Gdyby sprzedający działkę zataił spór z sąsiadem o przebieg granicy, może odpowiadać wobec nabywcy w ramach rękojmi.
